文字|弗兰克·费耶
不知不觉，2020年已经过去三分之一了。回顾2020年前四个月，世界各地并没有太多好消息发生。在新冠病毒的阴影下，世界各国经济陷入衰退。
4月17日，中国国家统计局公布，今年一季度国内生产总值同比下降6.8%。这也是改革开放以来中国经济首次出现季度负增长。这种情况也影响着美国、加拿大等发达国家。
据国际货币组织预测，2020年加拿大GDP将下降6.2%。也就是说，前几年的所有增长努力都因为COVID-19疫情而付诸东流。
目前，加拿大越来越多的人正在申请救助资金，就业机会也因新冠危机而逐渐减少。这些因素给加拿大房地产市场蒙上了相当大的阴影。年初的房价飙升戛然而止，不少城市量价齐跌。对于热衷买房的国人来说，现在是低价买房的最佳时机吗？
昔日的“黄金屋”如今已被忽视
据加拿大财经媒体BNN报道，今年4月，多伦多房屋交易量与去年同期相比下降了69%。成交价格方面，与3月份数据相比，4月份销售房屋价格下降12%。在投资者关注的其他城市中，渥太华原本的上升势头也因COVID-19的影响而开始放缓，4月中旬房屋销售量下降了70%。类似的情况也发生在加拿大第二大城市蒙特利尔。
银行分析师罗伯特·霍格(Robert Hogue)表示，由于社交距离限制了销售，而且经济衰退削弱了消费者的购买力并打击了投资者的信心，今年的房屋转售量可能会下降30%，至20年来的最低点。 。
这种情况与一两个月前加拿大房地产市场的蓬勃发展形成鲜明对比。据CREA统计，2月份加拿大房地产市场火爆期间，全国房地产销售同比增长近30%。渥太华房地产局一个月前指出，渥太华房地产转售市场2月份恢复高速增长，交易量创15年来新高。 2020年前三个月，蒙特利尔两层屋价格上涨8%，均价达到$557,594；单层住宅价格上涨6.9%，均价达到344,043美元。与此同时，多伦多2月份房价也大幅上涨，市中心独栋住宅平均销售价格逼近120万元，较去年上涨约8%。
（2019年3月至2020年3月加拿大房地产销售数据来源：CREA）
“但从三月下旬开始，一切都变了。”加拿大房地产协会 (CREA) 高级经济学家 Shaun Cathcart 表示：“2020 年 3 月的数据反映了 COVID-19 爆发之前的两个截然不同的现实。 “加拿大房地产市场的销售和价格表现一度非常强劲。”然而，受COVID-19疫情影响，3月份加拿大全国房地产销售同比下降14.3%。其中，蒙特利尔成交量环比下降13.3%，温哥华环比下降2.9%，埃德蒙顿环比下降13.2%，渥太华环比下降7.9%。
这些数据都表明，经过几年的房价持续增长，加拿大主要城市的房价可能会到达“拐点”。
是什么影响了加拿大房地产市场？
如果说人口稳定增长、低失业率和低借贷成本是加拿大房市向好的基础，那么经济的不确定性、购房者工作的不确定性、能否还款的不确定性抵押贷款都会对房地产市场产生负面影响。交易数量和价格影响很大。
今年2月，加拿大财政部宣布放宽批准贷款的最低利率。这意味着，在新政策的激励下，更多人将能够获得贷款资格，从而购房。对此，加拿大房地产协会也乐观估计，2020年加拿大多地区房价将持续上涨。
但一个月后，随着COVID-19疫情的到来，人们被迫呆在家里，大量商业设施被关闭。 3月份，加拿大的失业率几乎是上次大萧条期间单月最高失业人数的九倍。经过政策调整，应该说的影响已经被打破，也给楼市未来走向带来了各种不确定因素。
类似的情况可以追溯到2008年的金融危机。在失业潮和经济衰退的影响下，加拿大房地产市场经历了哪些变化？根据加拿大和美国的房地产统计数据，自2008年以来，美国经过短暂的调控后，房价受到压制，并在随后三年内呈现下降趋势。相反，在房地产市场情况与美国类似的加拿大，房价仍在上涨。
其背后的主要原因是近年来加拿大移民规模不断扩大，加上金融危机后加拿大汇率走低。在中国房价上涨的背景下，不少中国投机者纷纷转移立场。多重因素导致加拿大房价上涨。
尽管2014年加拿大政府通过提高贷款利率来加强市场调控，但经历油价暴跌和投机泡沫破灭后，加拿大房价和交易量均出现大幅下滑。然而此后房价持续上涨，短短十年间涨幅达到56%，平均房价从2008年的304,663加元上涨至2018年的475,591加元。
更令人担忧的是，在房价飙升的同时，收入增速远低于房价增速的加拿大人却已经被高额债务压得喘不过气来。据BNN报道，加拿大人累积的抵押贷款、信用卡和其他消费债务已达到2.3万亿美元，大约相当于该国的GDP。这一比率甚至高于美国房地产泡沫破灭前的水平。
当家庭面临失业压力、陷入债务困境时，没有可靠的收入来源，买房谈何容易？
即使对于在家工作、没有失业的人来说，在这种“人人自危”的环境下，出去看房也成了一种奢侈。四处走动、随时与陌生人接触是直接违反社交距离的禁忌。
可以肯定的是，房地产经纪人可以使用各种在线技术来查看他们想要与潜在购房者购买的房屋。直播和在线观看对于中国人来说并不陌生。然而，对于大多数人来说，他们居住的房子是他们最宝贵的资产。通过在线查看房产来决定购买最有价值的资产总是感觉不可靠。
在COVID-19疫情期间，住房的作用也变得尤为重要：拥有住房的人不必担心是否能负担下个月的房租，但与他人合租的人则需要担心是否能负担得起下个月的房租。由于人员流动而被感染。 。 COVID-19疫情不仅带来了公共卫生危机，其经济和社会影响也不容忽视。
如果你在疫情期间恰好有足够的资金，并在当前的健康和社会环境下决定买房，那么你需要面对的将是一个完全不同的购房过程。从您如何看待房屋，到获得房屋后设定价格，再到贷款和最终成交，一切都非常不同。
当大量服务被迫搬到线上时，如何应对随时可能发生的变化将是当前购房者需要面对的问题。
这些因素将稳定加拿大房价
尽管受疫情影响，加拿大房产交易面临多重挑战，但市场上仍不乏乐观声音。
经济研究咨询公司凯投宏观的斯蒂芬·布朗认为，大规模失业和旅游业的关闭将迫使一些业主，特别是短期租赁市场的投资者在未来几个月内出售房产。因为很大一部分房主是通过银行抵押贷款获得房产的。
事实上，自从 20 世纪 90 年代加拿大贷款利率开始下降以来，加拿大人就一直在疯狂消费。尤其是在多伦多和温哥华这两个最大的房产市场，一段时间内住房几乎成为当地居民的财富机器。他们借钱买房，通过炒房或租房赚取可观的收入。
这些加拿大人每挣 1 美元就需要偿还 1.76 美元的贷款。随着失业和经济衰退的到来，这种看似良性的循环随时可能被打破。最近的一项调查显示，温哥华 45% 的家庭表示，他们下个月将无法偿还全部抵押贷款，而四分之一的家庭预计今年将支付不到一半的财产税。
在这种情况下，一些卖家将不可避免地不得不接受少数买家的较低报价。不过，即使未来加拿大房价下跌，幅度也不会很大。
考虑到房地产已成为对加拿大经济贡献最高的行业，每年有数百万加拿大人依靠房地产赚取收入，为了减轻COVID-19对该行业的影响，加拿大政府积极采取措施稳定市场。
例如，加拿大央行在三月份两次紧急下调贷款利率。加拿大皇家银行还表示，随着低利率持续、移民反弹以及劳动力市场恢复强劲，被压抑的需求可能有助于2021年销售激增40%。
另一方面，加拿大近期一直在计划重启经济。萨斯喀彻温省近日宣布将于5月4日解封重启经济，这对于房地产行业的复苏来说是个好消息。
4月14日，加拿大媒体CTV报道称，根据市场信心调查，加拿大房价在COVID-19疫情期间将保持稳定。不过，未来各地楼市走向，还要视疫情发展而定。
加拿大知名地产公司Royal LePage预测，到2020年底，加拿大平均房价将同比上涨3.2%。这份报告对未来房价走势给出了两个版本，并做出了不同的预测针对不同地区。
在大多伦多地区，如果经济活动能够在6月恢复，平均房价将上涨1.5%，如果疫情在夏末结束，平均房价将下跌0.5%。第一季度，多伦多房屋均价为$866,211，这是两层住宅、单层平房和公寓的平均价格。
大温哥华地区的情况与多伦多类似。如果经济能够在6月底恢复正常，温哥华的平均房价可以上涨0.5%。夏末疫情结束，房价将下跌2.5%。
相比之下，大蒙特利尔地区的平均房价约为大多伦多地区的一半。 2020年第一季度，蒙特利尔地区平均房价为441,979美元。如果经济活动能够在 6 月份恢复，平均房价将下降 0.5%。如果夏末恢复正常，平均房价将下降3.5%。
魁北克省是加拿大唯一一个不将房地产列为基本服务的省份。这对房屋买卖交易产生重大影响。
渥太华作为加拿大房地产的新区，是一个房价预计不会下跌的城市。渥太华的房价比去年上涨了8%。即使受到疫情影响，渥太华房价仍将继续上涨。
相比之下，人口与渥太华相似的卡尔加里和埃德蒙顿的表现则不佳。在油价波动和疫情的双重打击下，阿尔伯塔省两个重要城市的房价仍在下跌。从投资角度来看，艾伯塔省的房地产持续贬值。但这对于缺乏资金的人来说可能是一个在其他地方定居的机会。
加拿大主要城市中，哈利法克斯和温尼伯的平均房价最低，在30万加元左右。对于在二三线城市卖掉房子然后移民加拿大的人来说，这是一个简单的起点。这些城市的华人数量显然没有多伦多、温哥华等城市那么多。但如果能在这里有一份稳定的工作，生活水平肯定不会太差。
面对多伦多、温哥华等地的高房价，总有人幻想加拿大房价“减半”、“暴跌”。但从长远来看，无论是加拿大各地区的教育、医疗，城市的基础设施，还是房地产的永久产权，这些都是领先世界的硬条件，还有稳定的金融体系和稳定的金融体系。社会制度健全。以及积极的移民政策，注定加拿大房屋的价值将逐步提升。
短期来看，考虑到疫情和经济发展仍不稳定，投资需谨慎。对于有急需的人来说，6月到来之前或许是低吸的好机会。
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