最新权威报告显示，加拿大主要房地产市场的外国买家呈上升趋势，尤其是多伦多和温哥华。而且，25岁以下的国外买家更加活跃。
加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的一份报告显示，2014年至2016年间，加拿大5大房地产市场中，温哥华非永久居民抵押贷款比例从3.3%上升至3.9%；多伦多则从 2.0% 上升至 2.7%。 %;蒙特利尔从1.6%上涨至1.9%；温尼伯从2.8%上涨至2.9%；只有卡尔加里的房价下跌，从 2.5% 降至 2.4%。
2016年，多伦多和温哥华25岁以下非永久居民获得抵押贷款的比例高达10%。
根据报告的定义，非永久居民是指国际学生、外国工人、国内难民申请人或基于人道主义理由获得工作签证的人。也就是说，这些25岁以下的外国人基本上都是留学生。
CMHC表示，中国学生是加拿大非永久居民的主要买家。
根据CMHC的数据，这些非永久居民的人数从2003年的393,000人增加到2015年的759,000人；国际学生人数从2006年的181,000人增加到2015年的353,000人。
多伦多资深房产经纪人莫基宁表示，国际学生买房确实更加积极。中国内地房地产市场不稳定因素较多，国人希望通过海外投资来分散风险。
他说，多伦多有很多来自中国的国际学生，他们需要一个地方住。有条件的家长可能会认为，买一套公寓让孩子在租住的公寓里学习四年更划算。
而且，当时外国买家获得抵押贷款很容易，只要能负担35%的首付。银行可能会要求申请人提供海外收入证明，但要求很宽松。即使是中国雇主的信函也足够了。它不需要翻译成英文或经过公证。
这导致“他们买房的热情非常高”。
风景不再了？
现在已经是2018年了，省级和联邦政府实施的许多房地产市场降温政策都是针对非永久居民的。他们在加拿大买房的热情无法与2016年相比。
2016年8月，BC省政府率先在温哥华实施15%的外国买家税，让火热的房地产市场降到了冰点。在经历了半年的萎缩之后，真正回暖的只有公寓市场。
看来这些海外资金大量转移到了多伦多，导致当地房价迅速达到每年30%以上的增长率。于是，安省政府于2017年4月21日推出同样的15%外国买家税。此后，多伦多房市经历了与温哥华类似的降温过程。
莫基宁表示，政策改变后，中国学生购买二手房的热情降低，因为他们要缴纳15%的外国买家税。
例如，如果购买价值60万元的公寓，则需要额外缴纳9万元的税款。他们必须等到在政府批准的大学完成两年全日制课程后才能申请退税。
如果这期间孩子因为某种原因没有完成两年的学业，这9万元就损失了。这些父母“可能会决定租房子，这样可以省心”。
此外，从去年开始，外国人申请抵押贷款时，需要提供确认的资金来源和海外收入证明。
他说，银行现在要求国际学生的父母之一与其子女共同拥有一套房产。在这种情况下，父母一方需要带着孩子申请抵押贷款，银行会更放心，因为父母需要提供收入证明并承担还款义务。 。
“更严重的是，如果父母共同拥有房产，15%的税款可能无法退还，因为产权涉及另一名外国人，这不符合留学生退税政策。”
公寓有最好的机会
不过，莫基宁认为，这些外国人可以投资期房。
他表示，尤其是市中心的高层公寓，交付时间比较长，需要4、5年。购买期房时，只需缴纳定金，不涉及15%的税费。最近公寓市场表现不错，一直在上涨。他们可以通过在公寓交付之前转售合同来赚钱。
如果5年后成功移民或获得工作许可，还可以自己购买公寓，无需缴纳15%的税。
多伦多房价快速上涨时，主要是由独立屋等低层房型带动，而公寓价格上涨缓慢。去年4月外国买家税实施后，带动房价下跌的是独立屋，但公寓却因此势头强劲，成为房地产市场复苏的主力。
在多伦多房地产市场，今年1月份所有低层住房类型的平均价格与去年同期相比有所下降，但公寓价格却上涨了14.6%。多伦多房地产局2月6日发布的报告称，该地区的平均房价主要受到公寓市场的支撑。
莫基宁表示，不仅公寓价格相对便宜，最重要的是近期租金上涨较快，投资回报良好。在过去的几个月里，他的几位中国移民客户决定投资公寓。买下公寓后，我发现租金比去年上涨了20%以上。
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