马瑞奇
天河地产
金牌地产经纪人
在温尼伯买房是“靠抢”吗？
关注房产的朋友最近可能经常听说温尼伯很多地方的房子都在卖高价。看来我们又到了中国买房的热点了。事实真的如此吗？
有的朋友特别疑惑：由于同样的疫情，国内房地产的上涨按下了暂停键。但温尼伯的房地产市场异常火爆。真的在上涨吗？还是炒作？作为准备买房或卖房的人，我们应该如何应对呢？以下是我个人的看法，供大家参考：
本文约3375字，阅读时间为8分钟。
我说的没有证据，先贴几组数据。据温尼伯房产9月份官方数据显示：今年的市场无论是销量还是销售额都创下了新纪录。 9月份成交量同比增长57%，销量同比增长13%。独立屋的平均价格上涨了11%。详细内容可以参考之前的文章：
有人说，这个数据只能说明现在买房的人多了。如何看待上述“高价抢报价”的情况呢？为了摆脱认知偏差，我将通过挂牌价和成交价数据的对比分析来揭示真相。一般情况下，如果成交价高于挂牌价，则该房子很有可能收到多次报价，也就是我们所说的抢房。
交易价格低于挂牌价格。很可能该房子没有收到多次报价，买卖双方最终通过谈判达成了交易。
交易价格等于挂牌价格。这有两种可能性。
为了简单起见，我们将重点关注前两种情况。为此，我收集了2019年9月至2020年9月温尼伯所有已售房屋的挂牌价格和销售价格，进行数据对比并制作了图1如下：
图1
你还觉得自己的头有点大吗？为了让大家更清楚的了解变化趋势，我整理了图2
图2
从图2中我们可以得到什么启示？
1、全年销售价格=挂牌价格（红线）的比例一直稳定在5.05%-9.49%的区间浮动，所以这个数据确实可以暂时忽略。
2、售价高于挂牌价（蓝线）的比例去年明显较低，均在20%以内，平均线在10%-15%左右。但自1月份疫情爆发以来，特别是4月份之后，这一比例单向线性攀升，超过20%，目前已稳定在30%以上。也就是说，现在的offer数量大约是去年同期的两倍。
3、从卖家降价的房屋（黄线）来看，去年约有80%的房屋是通过降价出售的。疫情发生以来，这一概率持续下降。 4月份小幅回升后，继续回落至60%左右。
综上所述，目前市场上60%的房屋降价出售，30%的房屋要求涨价，约10%的房屋以与销售价格持平的价格出售。
原因分析
今年以来，房地产市场出现V型反弹，持续上涨。抢offer的案例也不少。我个人总结原因如下：
1. COVID-19导致被压抑的需求得到释放
变革的过程（来源：Kubler-Ross）
根据心理动力学理论，当人们面对坏消息时，往往会经历几个心理过程：拒绝——愤怒——挣扎——抑郁——接受。在COVID-19的早期，很多人拒绝相信它的存在，随后各种负面情绪不断积累：愤怒、抑郁。虽然此时政府并没有限制看房，但大多数人都在观望——春天并没有等到往年楼市的繁荣。到了夏天，压抑逐渐消退，大家开始接受现实。大多数人，包括一开始特别谨慎的中国人，已经逐渐恢复正常生活。此时，之前被抑制的需求逐渐得到释放。温尼伯的需求仍然主要。一旦接受现状，许多购房者宁愿尽快拥有自己的房子。毕竟，拥有房子可以提供更多的隐私和安全。
2. 抵押贷款利率跌至历史新低
贷款利率创历史新低，最直接的影响就是买房比疫情前省下不少钱。我们以一套价值40万加元的房子为例，如果贷款期限是25年。疫情前，每月贷款利率为2.8%，首付为25%，所以每月还款额约为1400美元。调整贷款利率后（现利率低至1.8%），目前每月还款额仅为1,250美元。每个月可以节省150美元，这自然会导致更多的人买房。一些精明的房东趁机调整了贷款计划。
3. 保值房屋
买房对于大多数人来说仍然是一种相对安全的保值方式，尤其是在疫情期间。不仅实物投资风险较大，而且由于政府的慷慨资助，可以预见，通货膨胀和货币贬值是未来几年不可避免的趋势。 。虽然温尼伯的房地产价格每年变化不大，但一直呈现稳定小幅上涨的趋势。因此，投资房地产是抵御通货膨胀、防止财富缩水的重要途径。
4、供需关系
从买家的角度来看：疫情改变了大多数人的工作和生活方式的变化：搬迁和通勤相对减少，远程和在线工作时间增加。加拿大人开始重新审视自己目前的居住环境，越来越多的人青睐比以前空间更大的独立住宅。
从卖家的角度来看：一些潜在卖家出于安全等原因，不希望太多的人来参观他们的房屋，因此他们出售房屋的客户较少。据木林森平台统计，虽然今年市场火爆，但市场挂牌数量实际上较去年同期有所下降。这导致库存急剧下降。
供需关系一直是调节价格的看不见的手。供应短缺必然会推高价格。
5、建材价格上涨
据彭博社报道：由于木材和其他建筑材料的短缺，建造新房的成本正在上升。这也间接推动了二手房价格的上涨。
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6. 销售代理的销售策略
尽管今年的房地产市场总体上特别火爆，但大多数人都看到了房屋出售速度和价格的增长。但我们也可以看到，有些人的房子已经几个月无人看管。相反，一些卖家的房子仅仅10天就被售出，并收到多个报价。下图中的三栋房子都收到了多个报价。请左右滑动图片查看所有图片：
左右滑动查看三栋房屋详情
（图片来自realtor.ca）
上述三套房子的成交情况如下：
第一套房子：2020年8月上旬挂牌，挂牌7天就售出。总共收到12份offer。挂牌价39.99万，实际售价44.3万。
第二套房子：10月底挂牌，挂牌7天就售出。总共收到20份offer。挂牌价44.99万，实际售价53万。
第二套房子8月底挂牌，挂牌后6天就售出。共收到8份offer。挂牌价49.9万，实际售价55.2万。
上述套房卖得更好的原因有很多。撇开市场情况不谈，可以看出这些房子的外观看起来都很受欢迎，而且他们在上市前都在进行装修。有兴趣的朋友可以查看我们的历史文章，
此外，这些房屋在出售时也采用了适当的销售技巧，包括房产经纪人大多采用低于市场价的价格来吸引更多的买家。最后，这类房子一般没有什么大的缺陷，定价在大众价位，受众广泛。最终，由于收到了多个报价，购房者开始提高报价，以提高买房的成功率。可以想象，水涨船高，最终的成交价格会更高。上述三套房子的实际售价比挂牌价高出数万。
应对方式
那么，在卖方市场上，当面对自己喜欢的房子时，该不该抢呢？就我个人而言，我认为如果你真的喜欢它，请不要犹豫，因为加拿大现有的几乎每一栋房子都是独一无二的。如果你错过了，你可能就不会遇到如此诱人的东西了。不过，也建议您根据经纪人的建议理性行事。
首先是了解您的财务状况，并提前咨询房地产经纪人或您的贷款经理，以更深入地了解您的购买力。这样做的好处是，一方面，你在下OFFER时更清楚自己的底线（如果你有钱，就随意做），另一方面，可能有很多买家下OFFER，但也不排除部分买家实力不够。能够实时展示自己的财务实力也是一个优势。
第二是请你的经纪人对房子进行评估。好的房产经纪人在看房时往往能看到房子的优缺点、主要设备的使用年限以及潜在的问题，并做出评估，让你理性地了解房子的真实价值。
3.关注卖家的兴趣。 OFFER包含一系列条件，不仅包括价格，还包括其他条款。如家具、验房条件、交货日期等。建议在撰写条件时考虑双方的利益。俗话说，知己知彼，百战不败。例如，急需钱的顾客会选择较早的交货日期或更好的付款方式。请房产经纪人运用自己的专业知识，根据周边房屋的销售价格以及未来的房价走势，制定最佳的报价策略。此外，一旦您确定了房地产经纪人，请相信他们的判断。
第四，不建议无底线一直涨价！也不建议不必要地提高价格。我个人的看法是温尼伯的房地产不会增加太多。如果你买的房子价格比市场价高出太多，那么你卖掉房子的时候可能无法收回成本。更不用说有些人抢劫了房子，发现它仍然需要昂贵的装修。总之，要理智！原因！原因！
最后祝大家万圣节快乐！
结尾
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