加拿大《海象》杂志报道了哈德逊湾公司的命运变迁，该公司的历史比加拿大的历史还要悠久。
哈德逊湾公司于 300 多年前在伦敦瘟疫期间成立，管理着大量的土地和贸易。在其鼎盛时期，哈德逊湾百货商店是几代加拿大人生活中的一部分。但十多年来，它在百货商店零售业的下滑趋势中逐渐消亡，而冠状病毒大流行可能会带来最后的打击。
20世纪60年代我在加拿大温尼伯长大的时候，我基本上都是去伊顿和哈德逊湾这两个地方购物。
伊顿商店是我祖母经常光顾的一家商店，她每周都会去地下室寻找便宜货，并在安静的烧烤屋里吃午餐。
上图：Rowanlovescars，CC BY-SA 4.0，来自 Wikimedia Commons
哈德逊湾百货商店感觉有点时髦。我记得当时商店还有电梯操作员，还有自己的图书馆和邮局，尽管商场里的管弦乐队已经消失了。
对我来说，这两家店都有一种威严感，只是当时我不知道他们正处于零售理念的顶峰。
温尼伯市中心哈德逊湾百货公司的衰落类似于海明威对破产的描述，逐渐衰落，然后突然倒闭。 1974 年之前，它一直是该公司的全国旗舰店，但随着新购物中心的出现，该店在 1974 年开始不再流行。
到2019年，温尼伯市中心已基本被掏空，哈德逊湾百货公司的部分楼层正在关闭。其余地方感觉像是苏联时代昏暗灯光下的悲惨购物体验。
该商店建于 1926 年，耗资约 500 万美元。截至 2020 年 11 月交割时，商业房地产公司高纬环球对该建筑的估值为零。
2022 年 4 月，哈德逊湾公司宣布将把温尼伯标志性商店赠送给曼尼托巴省南部原住民社区联盟南方酋长组织。这份礼物实际上是用两张海狸毛皮和两张麋鹿毛皮换取了这座超过 500,000 平方英尺的建筑，该建筑符合哈得逊湾公司 1670 年的原始章程。
这份宪章承诺，只要英国君主进入领土，就向当地人支付两张海狸皮和两张麋鹿皮的租金。
（注：Hudson Bay是特许公司，是指由投资者或股东注册成立并由皇家特许状或具有类似效力的政府文件独家授权的一类商业组织。特许公司大多从事跨境贸易。,以探索和殖民为主要业务）。
哈德逊湾公司现任州长兼董事长理查德·贝克承认该公司遗产的复杂性。他在哈德逊湾公司的新闻稿中表示：“哈德逊湾公司的‘真相与和解之旅’需要采取行动，表明我们致力于与原住民社区共同前进。”
这座优雅的、最先进的建筑将被改造成一个多功能设施，包括住房、餐厅、博物馆和儿童保育中心。
Hudson's Bay Company 曾经是一个在全国拥有 92 家商店的网络，但其足迹已经缩小。哈德逊湾的其他百货商店也已关闭，卡尔加里的一家传统百货商店正在减少其零售部分。
作为一家转型中的公司，Hudson's Bay 也受到了 COVID-19 封锁的严重打击。 “我们不是连锁百货商店。我们是一家拥有数十亿加元房地产的控股公司，”贝克在 2020 年告诉《环球邮报》。
数百万加拿大人从小就将哈德逊湾百货商店视为购买毛巾和衣服的正确场所。但土地一直是加拿大最古老的公司哈德逊湾公司的核心，该公司在瘟疫爆发期间以土地交易开始（至少从欧洲的角度来看），并可能在另一次疫情爆发时以房地产交易结束。
上图：哈德逊湾公司控制的土地面积惊人，相当于阿拉斯加的两倍。波兰语维基百科中的 Jonasz，CC BY-SA 1.0，来自 Wikimedia Commons
哈德逊湾公司的根源可以追溯到 1665 年，当时 Pierre Esprit Radisson 和他的妹夫 Medard Choirt de Groselier 爵士来到英国伦敦，为他们在北方的毛皮贸易企业寻求皇室支持。美国。
今年，伦敦爆发鼠疫，多达10万人（占该市人口的五分之一）死于鼠疫。国王查理二世将宫廷迁至牛津，雷迪森和德格罗塞利尔漂流穿过伦敦时，在泰晤士河上经过了腐烂、发臭的尸体。公共集会被禁止，剧院关闭，几乎所有经济活动都已停止，并发布了隔离令。
查尔斯遇见了两位冒险家，他喜欢毛皮贸易企业的想法。他希望他们的活动能够带来资金来帮助他遭受破坏的城市。 1670 年，查尔斯授予成立哈德逊湾公司的特许状，但土地所有权在很大程度上是一个抽象概念。他不知道规模，他只是将其视为商品。
加拿大政治活动家乔治·曼努埃尔在其 1974 年出版的著作《第四世界：印第安人的现实》中写道，欧洲人和原住民之间没有根本区别。最不可调和的差异是他们的“土地观念”。
上图：1825 年的画作描绘了哈德逊湾公司官员渡湖的情景。 BiblioArchives / LibraryArchives，CC BY 2.0，来自 Wikimedia Commons
欧洲人的观念是，人凌驾于土地之上，有权索取和出售土地，而原住民的观念则认为，两者是相关的，人是土地的一部分。殖民者与原住民之间权力的不对称，意味着殖民者的商业哲学，而不是被殖民者的精神哲学，强加在这片土地上，这成为许多现代社会弊病的根源。
随着更多商人的到来，这片土地慢慢转向房地产开发，以塞尔扣克伯爵从哈德逊湾公司购买了超过30万平方公里的土地为标志。塞尔柯克安置了流离失所的苏格兰人和爱尔兰人。 1811 年，他支付了 10 先令购买了这片土地，根据塞尔柯克和哈德逊湾公司之间的协议，这笔交易包括现在的温尼伯市，以及它的“关税、利润、商品、补偿、福利和福利” 。
但该协议是在没有与居住在该地区的原住民和梅蒂斯人协商的情况下达成的。
1867年，加拿大联邦成立，但西部大部分地区仍由哈德逊湾公司控制。今年，美国人以720万美元从俄罗斯人手中买下了阿拉斯加，并希望购买更多土地。加拿大总理约翰·麦克唐纳看到美国人要向哈德逊湾公司提出要约，于是他向英国政府求助，英国政府又向哈德逊湾公司求助，后者不情愿地向他提供了市场价值的一小部分。一些土地被卖给了加拿大。
这片土地当时被称为鲁珀特土地，面积是阿拉斯加的两倍多，更适合居住，自然资源也更丰富。 1869 年，它以 150 万美元的价格被贱卖，这对于哈德逊湾公司和土地合法所有者的原住民来说都是一笔糟糕的交易。
哈德逊湾公司继续控制其贸易站周围的土地，包括温尼伯周围的一些土地。从欧洲的角度来看，土地正式成为房地产。
上图：哈德逊湾公司早期的标志。 Qyd，CC BY-SA 3.0，来自维基共享资源
在公司成立的前 200 年里，从莱茵河的鲁珀特亲王（查理二世的表弟）开始，公司的管理者一直保持冷漠态度，对毛皮贸易或其领土的地位不感兴趣。第一手了解。
哈德逊湾公司作为垄断企业蓬勃发展，但在《哈德逊湾六年居住记：从 1733 年到 1736 年和 1744 年到 1747 年》一书中，作者约瑟夫·罗伯逊 (Joseph Robeson) 指责该公司在冰冷的海洋边缘沉睡了 80 年。从1733年到1736年、从1744年到1747年，它没有表现出进一步探索和发挥影响力的好奇心。用自己所有的天赋和力量去压制别人的这种精神。
这使得成立于 1779 年的竞争对手西北公司在毛皮贸易中站稳了脚跟，尽管供应线很差。
哈德逊湾公司现任总裁、纽约房地产投资者理查德·贝克也被指责在冰冷的海洋边缘睡着了，至少在零售业务方面是这样。
2008 年收购哈得逊湾公司时，贝克的零售经验有限。2012 年，他将公司上市，并以 29 亿美元收购了高档百货商店萨克斯第五大道 (Saks Fifth Avenue)，并计划将这家美国奢侈品连锁店扩展到加拿大。此次扩张包括将哈德逊湾多伦多市中心旗舰店垂直拆分为两个“半”店，其中一半是哈德逊湾店，一间是萨克斯第五大道精品店。
其他零售业务也被出售，例如 Lord & Taylor（贝克已拥有）和欧洲业务，包括连锁百货商店 Kaufhof。根据哈德逊湾公司的财务报告，2016年销售额总计145亿加元。两年后，销售额仅为 94 亿加元。贝克因哈德逊湾公司股票价值下跌以及没有更好地利用其房地产而面临批评。
据《环球邮报》报道，2020 年 3 月，当 COVID-19 疫情开始在全球蔓延时，贝克在股东财团的支持下再次获得了将公司私有化的机会，该财团的支持者一度包括 WeWork （一家联合办公空间公司）和私募股权公司罗纳资本（Rhone Capital）。
至此，百货商店被认为已经过时了。
在加拿大，当地最后的大型百货商店（Simpsons、Eaton's、Sears 和 Zellers）已经消失。在美国，梅西百货正在关闭商店。 Neiman Marcus、Barneys New York 和 JCPenney 均已申请破产，Lord & Taylor 正在清理其门店，为破产做准备。
上图：20 世纪 70 年代的哈德逊湾百货商店。 lindsaybridge 来自澳大利亚悉尼，CC BY 2.0，来自 Wikimedia Commons
正如零售分析师埃里克·马图西亚克 (Eric Matusiak) 告诉《环球邮报》的那样，百货商店已经是“垂死的恐龙”，而新冠肺炎 (COVID-19) 正是杀死它们的小行星。哈德逊湾公司的销售额大幅下降，但正如贝克所说，他们不是一家百货商店连锁店，而是一家房地产公司。
贝克出售了一些有价值的哈德逊湾公司财产。 2014年，他以6.5亿美元的价格将多伦多皇后街和央街的标志性哈德逊湾百货商店出售给开发商凯迪拉克费尔维尤，然后将其部分出租给Hard Sun Bay百货商店和萨克斯第五大道。
2017年，他以8.5亿美元的价格出售了纽约Lord & Taylor第五大道店。在加拿大，哈德逊湾公司拥有或租赁（土地租赁是五十到一百年的长期租赁）其 86 家商店中的 14 家。其余的则以较短的租约经营，其中许多位于购物中心。
在美国，Hudson's Bay Company 单独或与他人合作拥有或租赁 58 处零售物业。
如果哈德逊湾公司是一家房地产公司，这些房产的价值是多少？ 2020 年 6 月，《环球邮报》报道称，商业房地产公司 CBRE 对 Hudson's Bay Company 商店的估值为 51 亿美元，其中 35 亿美元为抵押贷款。但房地产的价值与其用途息息相关。
在新冠肺炎 (COVID-19) 疫情爆发之前，零售业就已经在经历转型，这种由在线购物推动的趋势在过去两年加速，影响了零售建筑的价值。 2014年，萨克斯第五大道商店的估值为37亿美元。五年后，其价值跌至 16 亿美元。
哈德逊湾公司在 2019 年向彭博社表示，21 亿美元的折扣部分归因于市场租金和零售业态的变化等原因。该建筑的地标地位限制了翻修的可能性并阻碍了重建。
即使没有遗产指定的限制，改造哈德逊湾公司其他优雅的遗产商店，包括温哥华和蒙特利尔的哈德逊湾百货商店，也被证明是一项庞大而昂贵的工程。
温尼伯的哈得逊湾百货商店是这一悖论的典型代表，其价值被锁定为零。在移交给南方酋长队的十年前，这家商店被免费提供给温尼伯大学，但该大学拒绝了，因为它无力“收购、重新开发和运营”这座建筑。
高纬环球 (Cushman & Wakefield) 在 2019 年的审查中估计，仅要使其达到运营标准就需要花费 1.11 亿加元。
Saks Fifth Avenue 已与 WeWork 合作，在第五大道的旗舰大楼内提供办公空间，并制定了雄心勃勃的计划，将温哥华和蒙特利尔的 Saks 商店扩展到包括办公楼在内的混合用途设施。
但蒙特利尔的写字楼空置率在2021年创下了16.5%的纪录。2021年，纽约的写字楼空置率为18.3%，为三十年来最高。只有温哥华摆脱了经济衰退，空置率相对较低，为7.2%。
《福布斯》杂志质疑“在美国近代历史上最糟糕的商业房地产市场之一提供办公空间是否是对该空间的最佳利用”。
上图：温尼伯的哈德逊湾百货公司。 Ccyyrree，CC0，来自维基共享资源
疫情后的商业地产有什么价值（如果有的话）？
写字楼市场可能不会很快复苏。许多公司正在转向混合办公模式，因此，公司不需要那么多的办公空间。在一些大城市，人们对办公空间的品质要求越来越高，新型、技术先进的建筑空间仍然受到重视。这一趋势将有利于哈德逊湾公司在蒙特利尔和温哥华的办公楼计划。满足科技行业租户的需求。
当它于 2022 年春天移交给南方酋长队时，温尼伯市中心的这家商店基本上已经空无一人。该商店是一座历史建筑，因此很难夷为平地，这意味着它的外观必须保持完整。地板上还嵌入了石棉，这是一项复杂且昂贵的修复工程。
预计耗资 1.3 亿加元的翻修工程将建造一座博物馆、起居空间和餐厅，其中包括一个带天窗的中庭，以引入更多自然光。部分资金由联邦和省政府提供。
当该建筑于 2019 年被指定为遗产时，贝克表示反对，因为这会使该建筑的开发变得更加困难。
那一年，他为这栋大楼缴纳了 302,298 美元（据 CTV 新闻报道）的财产税，但没有产生任何收入。这是一处昂贵的房产，将其转让给南方酋长队为哈德逊湾公司提供了一些财务缓冲，以及宝贵的公共关系。
特鲁多总理去年4月22日在温尼伯举行的交接仪式上发表讲话，称这是“鼓舞人心的开创性行动”。但作为经济和解的象征，温尼伯的哈德逊湾百货商店又是另一件复杂的礼物，它被赋予了“重新礼物”的称号，可以说是几个世纪以来的皇家水果蛋糕。转世于.
该项目受到南方酋长组织的公开欢迎。该项目名称为“Wehwehneh Bahgahkinahgohn, Anishinaabemowin”，意思是“引人注目”。这是一座美丽的建筑，也是在一个备受瞩目的地标上做一些非凡的事情的绝佳建筑机会。一些人认为这是保护建筑遗产的一种方式，也是加拿大与原住民关系乐观篇章的开始。
但在温尼伯 Media Indigena 播客的一期题为“调查哈德逊湾公司的不义之财”的节目中，记者里克·哈珀提出了另一个观点。阿尔伯塔大学戏剧系助理教授肯尼思·威廉姆斯在接受采访时表示，这还不足以作为补偿。哈得逊湾公司剥削原住民长达几个世纪（该公司直到 20 世纪 90 年代才退出毛皮贸易），而捕猎者（其中一些是原住民）在 20 世纪 50 年代的年收入仅为 280 美元，比当时的大多数人都高。毛皮大衣的加价甚至更低。
温尼伯百货商店是这一贸易的发源地，拥有加拿大西部最大的毛皮储存设施，一个可容纳 12,000 件毛皮的金库。威廉姆斯认为，“鼓舞人心的开拓行动”只是将哈德逊湾公司从有毒资产中解放出来。
上图：哈德逊湾等百货商店正在破产或关闭。 Canmenwalker，CC BY 4.0，来自 Wikimedia Commons
哈德逊湾百货公司温尼伯店的出售感觉就像是一个日益萎缩的连锁店中的另一个环节。 2021年，贝克将萨克斯第五大道商店及其折扣店的电子商务部门剥离为独立实体，风险投资公司Insight Ventures向其电子商务业务投资了5亿美元。一些人也将其视为房地产游戏。
高盛前副总裁罗宾·刘易斯(Robin Lewis)在博客中写道：“我认为，萨克斯第五大道的分拆掩盖了贝克通过某种方式将资金与房地产交易价值挂钩来释放资金的真正战略。”
在大多数零售商正在努力无缝整合其在线和实体业务之际，行业观察人士认为这些实体的分离是一种反常现象。哥伦比亚大学零售研究主任、西尔斯加拿大公司前首席执行官马克·科恩 (Mark Cohen) 认为，这是将哈德逊湾公司资产剥离至房地产的秘密策略。
“这是一场金融游戏，让他有能力操纵哈德逊湾的房地产资产，包括加拿大和美国的房产，”他说。 “他们想出了各种冠冕堂皇的理由来解释为什么这是好事。这将是一场灾难，说白了，它只会给贝克带来大量现金。”
伴随我们许多人成长的美丽遗产建筑——哈得逊湾百货商店，可能正在悄然消失。
“贝克将清算哈德逊湾，”科恩预测。 “他将清算它。如果他这样做，Hudson's Bay Days 和 Stanfield Underwear 最终将消失，剩下的将是土地。”
目前，土地由契约、租赁权和租约控制。贝克、风险资本家、股权合作伙伴以及现在的原住民都共享它们的用途，它们的用途不断变化，建筑物既受到保护又脆弱。
这样的土地与17世纪的土地遥相呼应：它的所有权是共享的、错综复杂的、有些虚幻的，并且在瘟疫结束后给另一个国家的某些人带来了好处。
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