导读：加拿大商业银行已悄然为住房抵押贷款“打开闸门”。这会颠覆很多关于加拿大房地产的思维模式吗？
加拿大皇家银行 (RBC) 披露的令人震惊的消息
11月2日凌晨，一则来自加拿大广播公司（CBC）转载、来自路透社财经的消息在大西洋两岸的互联网上不胫而走：加拿大各大商业银行其实在近半年前就已经悄然宣布了计划。住房抵押贷款已经“打开了闸门”。
路透社财经援引加拿大皇家银行(RBC)多加拿大文化市场主管Christine Shisler的话称，该行实际上自今年5月起就取消了此前的内部抵押贷款限制。它规定，没有当地信用记录的抵押贷款申请人的抵押贷款申请最高金额为125亿加元。尽管这种限制在理论上仍然存在，但早已被默认为形同虚设。
路透社还发布了对加拿大住房抵押贷款市场的研究结果，发现今年5月以来，出现了大量缺乏当地信用记录但已成功获得批准的大型商业住房抵押贷款记录。这些大型商业抵押贷款记录从125万到900万不等。以上各有不同，RBC绝不是其中最激进的：下面提到的“甄瑞谦UBC住房抵押贷款调查”中，加拿大第一大商业银行仅占大额住房抵押贷款总额的8%。 “开闸”的“大头”是汇丰银行（HSBC）、加拿大帝国商业银行（CIBC）和蒙特利尔银行（BMO）等。
加拿大皇家银行的爆料和路透金融的调查在很大程度上冲击了一个几乎被认为牢不可破的假设：加拿大城市，尤其是温哥华、多伦多等城市的房地产市场价格居高不下，是由于大量的外资所致。这些富裕的外国人并不依赖住房抵押贷款，而是通过地下钱庄或其他渠道引进大量海外热钱。他们用大包小包的现金全额付款，像买生菜一样装进豪宅。
截至9月中旬，苏富比国际地产对其秋季展望报告仍然充满信心，认为更多富裕的外国购房者及其资本将支撑2015年剩余的几个月。关于加拿大高端房地产的市场价格和销售，一些房产经纪人不止一次表示，大温哥华高端房产的买家80%“与中国大陆有关”，甚至在中国夏季股市崩盘和国内反腐浪潮之后，他们还是那么强调。
Bing Thom 建筑事务所的城市规划师、可负担性研究员、UBC 大学兼职教授 Andy Chen 曾持有这种观点，他还指出，他收集的 2014 年 8 月至 2015 年 2 月 UBC 校园附近独立屋的销售记录中66%的购房者“有电”中国名，但88%的购房者申请并获得了当地大额住房抵押贷款。这让甄瑞茜承认“这个令人惊讶的结果打破了我们之前相信的一些概念，比如外国购房者总是现金支付。”
不可预测且无法控制
移民尤其是华人移民聚集的温哥华、多伦多等加拿大大都市区的房价近年来居高不下。近年来，政府和国营机构不断发出“买不起”的警告，并多次断言“房价风险正在集聚”。然而，房价却始终是“不确定”、“不可控”的。
就在10月30日，加拿大国家信贷和住房公司（CMHC）也发布了加拿大房地产市场评估报告（Housing Market Assessment report），称加拿大15个主要城市的房地产市场出现抢购热潮。新项目太多了。物价过度上涨和房价过高等危险警示信号，其中萨斯喀彻温省、里贾纳、温尼伯和多伦多出现“严重过热”，温哥华等其他11个城市出现“过热”。此前，加拿大房地产协会（CREA）数据显示，9月份加拿大独立屋平均售价达到433,649加元，同比增长6.1%。连续7个月同比增长，创下了仅次于2009年某个价格的记录。该公司3月份创下历史第二高销售额，“尤其是在不列颠哥伦比亚省和安大略省”。
CMHC首席经济学家鲍勃·杜根·杜根曾多次警告称，“大城市的房价与收入和经济状况不一致”。一些分析人士、政界人士，甚至民间组织和普通民众习惯性地将此归咎于“外国热钱”，尽管“外国人限购”和控制“外国热钱流入”并不是刚刚结束的联邦立法选举的关键词，但这只是“专业领域”。在“住房负担能力问题”最突出的不列颠哥伦比亚省和安大略省等省份，在多伦多和温哥华等城市，不乏“空置税”和“限购”，情况更为激烈（往往也意味着“排除境外热钱”的呼声日益影响到省市两级的政党和选举。
但如果路透财经的研究结果可信，那么“不确定性”和“不可控性”就变得不足为奇了——无论这些豪宅的实际购买者是当地人还是外国人，他们花大钱的购买力，实际网上绝大多数的说法并不是来自“坝外”的“热钱洪水”，而是来自“坝内”的商业银行“开闸”引发的“内涝”——通俗地说，就是加拿大热门城市的房地产价格暴涨，房价疯涨，“买不起房”问题的严重程度，实际上是加拿大的“自己人”和“自己的钱”拉高的。
如果真是这样，那么“护外不护内”的堤防修得再高、再坚固，又有什么用呢？
又一个神话被动摇
这份令人震惊的报告的披露还打破了另一个更为根深蒂固的神话：加拿大银行的“稳健性”。
加拿大金融界长期以来一直试图让人们相信，与杠杆泛滥的美国房地产金融市场不同，加拿大商业银行稳健、务实、注重风险控制。在加拿大房地产抵押贷款市场上，不存在“次级抵押贷款”之类的东西。风险因素激起全球金融安全浪潮，引发至今尚未平息的金融危机。甚至自2008-2009年“次贷危机”以来，连美国同行眼中不被视为风险的“零首付房贷”也被叫停。
然而，路透金融的披露和加拿大皇家银行的自信却打破了这一传统形象：与集中在杠杆领域的美国房贷风险相比，加拿大商业银行已经破坝“开闸泄洪”。并触及了这一重要的金融业务。 “实盘”、“不遵守法律，比没有法律好”。他们自己设“门”却又暗自放走，把本来应该是“硬性尺度”的房贷上限变成了可以因人而异、由负责人处理的“灵活处置”。 “‘弹簧门’的危害不言而喻。
CMHC最近承认，其“缺乏足够的关于如何追踪海外游资的信息”，并表示正在“研究如何更好地改进这方面的信息收集”。但如果商业银行自己“放开”住房贷款和抵押贷款，CMHC等相关机构就无能为力了。如果误判了“敌情走向”，后果可想而知。更让人瞠目结舌、甚至不寒而栗的是，政治家、经济学家、民间社会组织甚至两三级政府经常利用这些信息和情报来鼓动、判断、决策和行动。
截至目前，加拿大金融监管机构对此事的回应仍集中在对“反洗钱”的干扰和损害上。看来他们还没有考虑到“放开房贷”对当地房地产市场形势和当地商业金融状况的评估。信用冲击。
几家像加拿大皇家银行一样涉嫌“开闸放水”的参与“甄瑞谦调查”的当地商业银行似乎反应要快得多。汇丰银行驻温哥华发言人Aurora Bonin表示，该行担心发放的住房抵押贷款管理严格，“风险控制标准非常严格，申请人需要提供足以证明收入来源的可靠文件， ”而 CIBC 和 BMO 拒绝对路透社的询问发表评论。
分析人士通过研究发现，许多在大温购买豪宅的外国人（包括有或没有本地身份的人）是家庭主妇、在校学生等没有稳定收入来源的人，对“商业银行开业”感到担忧” “门”会让很多不具备风险承受能力的人购买豪宅，不仅会推高房价，还会积累金融泡沫。
然而，这只是风险的一方面：正如路透社指出的那样，地方商业银行之所以“自毁”，很大程度上是出于商业利益——他们“放开”的群体，恰恰是他们近期最重要的客户群体。未来。在这种情况下，这种“开门”行为还可能向其他不应该开放的方向和群体开放，从而积累人们难以预测和察觉的巨大隐患。
目前，加拿大基准利率处于历史极低水平，近期很难大幅提升。在此情况下，如果商品房抵押贷款的信用“大门”“人为”失灵，加拿大本土房地产市场将与收入、经济脱钩。 “暴涨”将难以遏制，诸如“限制外界”等“治标不治本”的“偏方”自然不会很有效。
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