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如何使用 MATLAB 了解温尼伯房地产
对于中国人来说，投资房产几乎是每个成年人都无法回避的话题。几年前，我刚来加拿大时，温尼伯南区有关于修建大功率手机信号塔的听证会，我也去凑热闹。从我的角度来看，我支持这个计划，因为我长期以来一直对温尼伯的手机信号不满意。而且我的研究方向涉及手机信号的载体微波，我比大多数人更了解它对健康的影响，所以我并不担心信号塔的安全。在会见中，我发现中国人和加拿大人都对这个计划持敌意。一些人认为这会损害他们的健康，而更多的中国人则担心这是否会影响房价。本文重点分析加拿大温尼伯的房地产数据作为一个简单的大数据分析项目，旨在找出房地产趋势的关键数据和影响因素。
特别说明：温尼伯将住房分为两类，一类是独立屋，另一类是公寓。本文仅考虑房屋的成交记录，公寓的走势并未包含在这些图表中。
数据来源
加拿大只有少数城市公开房地产估价和销售数据。温尼伯就是其中之一，提供了一个很好的研究对象。这恰好是作者生活了五年的城市。疫情期间的空闲时间，为作者提供了创作的可能。温尼伯市政财产估价（财产接入）提供了多种数据形式。从温尼伯市政府数据公共链接，您可以获得今年温尼伯市辖区的所有信息。政府估价是税收征管的重要依据。比如我们可以知道小区的均价、您感兴趣的房产的价格等。
除了政府估价外，市政府还提供自2010年以来的房地产交易记录（销售书籍），每两年以pdf格式出版一次。目前提供的是2016年和2018年的PDF交易记录。发布地址：
2018 年交易手册
2016 年交易手册
2014年交易手册
2012年交易手册
房产交易手册查询门户（温尼伯官方-英文网站）
根据这些信息，我们可以使用MATLAB读取文件信息和正则表达式生成易于处理的文件，最终获得温尼伯2010年至2020年的所有房地产交易数据。但是，由于数据的滞后性发布后，我们很难获得当前房地产市场的走势。幸运的是，房地产的特性与股票等证券不同。对于大多数人来说，持有房地产是一个长期的过程。而且由于交易税较高，短期内买卖并不能获得多少利润。因此，近期数据的缺乏并不降低该项目的实际参考意义。
For sell是由Winnipegger Nick Verwymeren创建的一个网站，通过地图显示2010年至2016年4月的销售数据。这个项目从中得到了一些灵感。
特别声明：市政府不保证数据的绝对准确性。本文无法保证由于各种原因造成的原始数据问题。因此，本文对数据不承担任何责任。我这里只能给出统计趋势分析。作为一个没有利益关系的第三方，希望您在阅读本文后能够了解温尼伯房地产市场的基本情况。尽力保障您的切身利益和房产交易的公平性。
基本信息
2019年，温尼伯有233,860个房地产单位，包括住宅、商业中心、博物馆甚至农业用地等。其中，有194,251栋住宅楼。
作为最有价值的房地产，波罗公园购物中心以7.3718亿加元的价值位居全市第一。
该省最高学府曼尼托巴大学（加里堡校区）以3.3887亿加元的价值位居最有价值的教育机构，而医疗保健中心（HSC）以2.3478亿加元的价值位居第二。
最昂贵的个人房产位于550 Park Blvd West，建于1956年，建筑面积为9,860平方英尺（916平方米），总价值为475万加元。
价格在百万以上的房屋有1015套，价格在50万以上的房屋有12825套。 30万元以上的建筑有89625栋，20万元以上的建筑有162236栋。
最古老的住宅位于La Verendrye街167号，建于1870年，已有150年的历史。
查看数据
图1根据地图显示了温尼伯房地产建设的年份。从图中我们可以看到温尼伯城市的发展历史。市中心大部分建筑形成于1810年代，当时温尼伯是加拿大第三大城市，发挥着重要的铁路枢纽作用并逐渐繁荣。随着时间的推移，城市的边界不断向外扩展，直到今天仍然如此。如果读者细心的话。你会注意到在以蓝色为主的市中心出现了一些暗红色的斑点，这对应于新世纪以来的建筑重建。
图 1 – 温尼伯房地产建设年份彩色图表。施工年份越早，图表上的数据越蓝。建设年份越晚，数据点越红。
图 2 绘制了自 1900 年以来温尼伯新增住宅数量随时间变化的情况。 1900年代至1910年代，温尼伯经历了蓬勃发展，建造了大量住宅。直到1914-1918年，第一次世界大战中后期，温尼伯的房地产市场才进入冰河时代。第一次世界大战士兵回归、战后经济衰退以及劳工运动的发展引发了1919年温尼伯大罢工。这一事件直接影响了温尼伯此后几年的发展。随后，随着经济复苏，温尼伯房地产市场也慢慢复苏。直到1929年，资本主义世界的股市崩盘才引发了大萧条。人们大量失业，导致新建房屋数量一度触底。直到第二次世界大战爆发，政府的战争支出才导致低迷的经济从大萧条中复苏。战争结束后，由于战争带来的高就业率而被压抑的需求推动了住房开发，将新房建造数量推向顶峰。随后发生的 1950 年红河洪水淹没了该市的大部分地区，以至于军队和红十字会被动员起来进行救援。当年城市建设基本停滞。这次洪水也促使政府修建红河防洪渠。战后十多年的经济复苏也带来了大量新房。直到1980年，北美陷入经济衰退。同年，联邦政府推出了一系列经济刺激计划，并维持了七年。 1987年美国股市崩盘后，房地产陷入低迷。进入新世纪，新建住房建设缓慢回升。由于温尼伯的国际化程度不高，即使是2008年的金融海啸也没有对该市的新建住房存量产生重大影响。 2020年，COVID-19疫情仍在全球蔓延，由此带来的超高失业率和对房地产的影响又是另一种未知的形式。
作者的私货：比较一战和二战后截然不同的表现，正好说明了两次战争的不同性质。第一次世界大战是一场落后、重新瓜分世界、争夺全球霸权的战争。战后立即发生的总罢工，恰恰反映了社会矛盾的激化和社会主义思潮的高涨。因此，战后复苏十分无力，随之而来的大萧条不可避免地影响到了温尼伯这个小城市。第二次世界大战是一场进步的、正义的反法西斯战争。客观地说，战后科学技术的进步和发展、极高的就业率和稳定的国际关系，造福了战后普通民众的生活。当这些因素结合在一起时，看看温尼伯新增房屋的数量如何随着时间的推移而变化，也是非常有趣的。 COVID-19疫情的影响可分为两部分。一是国际买家尤其是中国买家大幅减少，导致成交量下降。另一方面，加拿大的正常交易甚至可能因经济困难导致供应减少和抛售而出现一些机会。
图2——温尼伯房地产建设年度柱状图，反映了温尼伯住房增量随时间的发展关系。
另一个指标是价格分布，它可以间接衡量收入分配情况，看社会分配结构是否合理。图3反映了1万加元至100万加元的房地产价格分布（剔除100万加元以上的极值，该值占总数的0.3%）。从图中我们可以看出，温尼伯的房地产价格呈现正态分布。平均为30.19万元，众数为28.9万元，中位数为28.4万元。三个数字相差不大，体现了市场的健康性和合理性。标准差（sigma）为131,900元。可以看到，68.2%的房屋在（17.0-43.4）万元区间，95.4%的房屋在（1.0-566.6）元区间。 99.5%的房屋价格在69.7万元以下。
图3-温尼伯房地产价格分布直方图，反映了温尼伯房价随数量的分布。价格为数千加元。
温尼伯房价的价格图如图4所示。从图中可以看出一些特点。例如，温尼伯的房地产价格通常北部较低，南部较高。市中心/交易区 由于高层建筑、写字楼林立，写字楼的存在在岔路口附近形成了一个暗红色的区域，与繁华的商业中心相对应。但由于治安环境恶化、房屋老化等因素，市中心被深蓝色的低价楼盘紧密包围。彭比纳高速公路（Pembina Expressway）、波蒂奇高速公路（Portage Expressway）等主要道路沿线，都有与道路颜色相匹配的暗红色区域，这也是由于店面的存在及其蕴含的商业价值。此外，沿红河和阿西尼博因河分布有片片红色区域，对应豪华河景房的集中分布。平均价格最高的街区是 Tuxedo，毗邻阿西尼博因公园，也是最昂贵房屋的所在地。
如果看华人集中的南部地区，Linden woods社区和Bridge Water Forest社区（左下）的平均房价最高。优越的地理位置和相对较新的房屋年代，使该地区成为许多中国人的投资选择。此外，靠近曼尼托巴大学的社区，如Fort Richmond、Fort Richmond West、Farfield Park等社区，由于靠近大学、交通便利，成为上班族和国际学生的首选。对比图1和图4，我们不难发现，房屋的价格与房龄之间存在一定的正比例关系，但并不是简单的线性关系，而是由多种原因决定的。学区、交通路线、住房质量、社区平均质量等因素。根据市政数据的可用性，我们未来也会探索这些联系。
图4——温尼伯房价分布图，反映了温尼伯按地理位置的房价分布情况。价格为数千加元。为了获得明显的颜色对比，颜色变化设置为 10,000 加元至 700,000 加元。
以上是基于温尼伯当前房地产市场的静态分析。数据仅来自当前政府评估。由于该市没有提供历史评估记录，一段时间内的评估价格无处可查。
流动性和增值
投资任何房子时，不仅要考虑买它，还要考虑它将来是否容易卖掉，这就是所谓的流动性——将资产变成现金的容易程度。一旦流动性被忽视或者缺乏，那么从购房合同签订那一刻起，未来的房子就注定很难卖掉。根据2010年1月1日至2018年4月1日的住宅交易数据可知，共有82085条交易记录。覆盖63,001套独立房产，占温尼伯私人住宅数量的32.43%，绝大多数（共50,995套）房产8年才交易过一次，占总交易量的62.12%。由此可见，大多数持有的房产通常都是长期投资。占总交易量的比例超过30%，对于房地产来说是一个惊人的高数字，表明房地产的活跃度和经济的活力。因此，笔者判断温尼伯房产的流动性很强。如果我们按时间顺序绘制温尼伯的房地产交易曲线（图5），我们可以看到交易量随着季节的变化而周期性变化。夏季，尤其是六、七月，是房地产交易的高峰期。随着气温下降，房产交易也随之减少，交易最冷的月份是 12 月至 2 月。季节变化无时无刻不在影响着人们的生活和经济走势。从这些数据中你可以看到大自然的神奇影响。总体而言，温尼伯的房产交易量随时间变化稳定，流动性有保证。
图 5 – 温尼伯住房交易量随时间变化的直方图，反映了温尼伯住房交易量随时间变化的发展情况。
除了流动性之外，还有一个重要的指标——增值，这也是人们平时最关心的问题。在温尼伯，有 10,038 套房屋有两项或以上销售记录。如果考虑到两次交易价格的差异和时间间隔，我们就可以计算出年增值率。考虑到1元的转账以及特殊情况，我们去掉了这些极值。则可得平均增值率为7.93%，标准差为10.24%，中位数为4.46%，区间众数为2.22%。考虑到加拿大2.4%的平均通胀率，实际平均增值率在5.53%左右，考虑到实际增长中位数为2.06%，区间模式实际增长为-0.18%。考虑到通货膨胀，我们选择名义升值率1.4%~3.4%/实际升值率-1%~1%的房子进行保值，低于这个范围的会贬值，高于这个范围的房子会贬值。范围会升值。那么我们可以算出，有相当一部分的房子（占18.10%）是用来保值的。 15.30%的房屋实际贬值，其余55.5%的房屋出现升值。因此，市场风险与机遇并存。不假思索地买房并不会简单地增加你的财产的价值。近一半的房产没有增值。您需要仔细考虑并采取合理的行动。对于目前持观望态度的购房者来说，只有辨别楼盘，分析有潜力的社区和楼盘，才能立于不败之地，在获得投资回报的同时规避风险。
图5-温尼伯房地产升值百分比直方图，横轴上的单位是年升值百分比。反映了温尼伯房屋增值的分布情况。
平均交易价格随时间的变化也可以反映市场的增值变化趋势。该图再次显示了季节性影响的周期性模式。有数据以来的最低平均价格是 2010 年 3 月，为 199,000 美元。随着时间的推移，最高平均价格出现在 2017 年 7 月，为 328,000 美元。使用简单的线性拟合可以看出，温尼伯的平均房价每月上涨 950 美元，由此推断年均上涨 11,400 美元。 。
图 6 – 温尼伯的月平均销售价格趋势。横轴的单位是交易时间，纵轴的单位是。反映了温尼伯房屋增值的分布情况。可以用这些数据做什么？
大数据可以根据需求精准分析，帮助您规避风险，做出高效、科学的投资建议。为您省心又省钱。
大数据根据各种公共经济数据预测房价未来走势。
大数据可以根据历史数据为您提供房产的真实市场价值，保障您的利益。
其他基本概念
温尼伯有多种类型的房地产：
1. 指定高等教育用地
2.指定REC休闲场所用地”
3.FARM农业用地
4. 农场使用价值 农场使用价值
5. 机构 机构
6. 其他
7. 住宅 1 住宅类型 1
8. 住宅 2 住宅类型 2
9. 住宅 3 住宅类型 3
10. 法定管道 法定管道
11. 法定铁路 法定铁路
结论
这个项目最初的想法是建立一个个性化的数据分析网站。例如，输入目标房产的地址，网站可以输出个性化的房产报告，显示过去一年的成交量、成交趋势、社区平均房价等。这篇文章的灵感来自于我的个人经历。由于房地产交易的特殊性和数据获取的难度，个人很难看到全貌。以上信息均来自公开信息和官方渠道。希望您读完本文后，对温尼伯的房地产市场有一个基本而全面的了解。转载本文请注明出处。任何人都不应从这一信息中获利。如果您发现类似内容，请联系作者。最后祝大家梦想成真，积极向上，面对生活。
附录0：将PDF文件出售为可处理数据
温尼伯市自 2010 年以来发布的房屋销售数据均存储在 PDF 文件中。显然，这种形式的数据处理起来非常不方便。有两种方法可以提取数据。首先，如果PDF中显示的图像中存储了相应的文本字符，我们可以读取它们并进行正则表达式转换。由于排版不统一，这种情况下读取的数据可能会极其复杂（但很准确，不存在识别错误）。作者花了很多时间来“清理”这些数据。如果只显示图像，没有任何文字，则需要先进行ORC文字识别（光学字符识别），然后再进行第一步。在这种情况下，识别错误是不可避免的。
附录1：MATLAB爬虫
将地址转换为纬度和经度的过程称为地理编码。获取经纬度坐标在数据可视化过程中非常重要。双精度坐标数据可以更直观地在地图上展示房产销售记录。 MATLAB作为一个科学编程软件，编写了一个简单的爬虫，用于从静态网页中获取数据并获取完整的地址坐标。爬虫并不是这个软件的强项。在这个项目之初，我还处于学习Python的初级阶段，使用MATLAB这个已经使用多年的软件更是得心应手。因此，本项目使用了不常见的MATLAB来编写一个简单的爬虫。
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